文

凯风

中国房地产，迎来新变局。

据第一财经报道，近日，深圳市住建局有关负责人表示，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，在经济特区成立40周年的重要时间窗口，这一说法充满想象空间。

学习新加坡，究竟学什么？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?

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香港、新加坡、深圳，房价有多高？

根据世邦魏理仕发布的《全球生活报告》，全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。

香港以套均价格.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三，套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。

以年人民币平均汇率6.89元计算，香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为.3万元、.2万元、.8万元、.7万、.7万元。

从套均总价来看，香港遥遥领先，新加坡与北京持平，略高于深圳、上海。

值得注意的是，由于不同城市人均居住面积存在明显差异，相比套均总价，均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间。

从均价来看，香港超过14万元/平，在寸土寸金的港岛，则接近20万元/平。与香港对比，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。

值得注意的是，新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成。新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。

此外，虽说在绝对值上，深圳远低于新加坡和香港，但发展水平不同、收入水平不一，在房价收入比上并不弱于这些城市。

可见，作为内地房价最高城市，深圳的确到了十字路口。下一步，学香港还是新加坡，还是再开一条新路？

02

学香港还是学新加坡，这是一个问题。

中国内地房地产市场化始于年代，随着年住房商品化改革步入飞速发展期，迄今已有20多年的上行历史。

在房地产发展初期，内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验，但方向可谓大相径庭。

土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政，可谓香港楼市的特色。早在年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在年代被内地引入，进而在内地城市遍地开花。

这些发明，奠定了香港房价一飞冲天的历史。即便过去几十年，香港多次遭遇危机冲击，房价一度腰斩，但借助这一模式，楼市总能从最低谷一跃而起，不断创出新高。

高房价，已然成为香港社会面临的重大问题之一。面对高房价，香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划”，但都不理想。

由于土地供给不足，公屋数量远远无法满足需求，如今只覆盖了不到50%的家庭；至于“八万五建房计划”，早在年代初，就由于有房一族抗议最终夭折，香港房价从此走上不归路。（参阅《香港，再无地产大佬》）

与香港相比，新加坡房地产在经济中的地位并不重要。

新加坡楼市，有两项制度最受