香港房产-财阜说

阜

香港买房有妙招，方法用对放心买。

——专业的小阜

香港房价长线上涨

年至年10月，香港房价指数从84.4升至.3，涨幅高达一倍。年受亚洲金融危机影响，香港房价指数持续下跌，并在年非典疫情之中跌至谷底，然后就迎来强劲反弹，并一直持续至今。虽然有年百年一遇的全球金融海啸拖累，期间房价一度下调最多约30%，但下调持续时间很短，不足两个季度即恢复上升势头。

从年至年，香港每年平均仅有2万多个住宅单位建成，远低于市场实季际需求，香港房产成为了真的稀缺资源，造成了租金和楼价的大幅上涨。经过14年的连续上涨，时至今日，仅从统计数据上来看，香港已经是仅次于摩洛哥的全球第二贵城市。

而在豪宅市场，香港则在年击败了蝉联4年豪宅价格冠军榜的伦敦，一跃成为全球豪宅最贵的城市。

作为全球最贵的豪宅市场，怎么又能少得了内地富豪们的身影呢？当然是近水楼台先得月啦（你没看错，重庆李嘉诚花了51亿港币在香港中环背后的山顶买了套房，一套房，一套房）

高处不胜寒还是高处不算高？

高处

不算高？

自年谷底起计，香港房价在过去14年里，累计上涨了接近5倍，毫不逊色于内地整体楼市，并屡次打破历史记录，创下楼市新高。

如上文所言，香港房价不论是就整体而言，还是在豪宅这个细分市场里，在世界范围内来看，都已经是当之无愧的高处不胜寒。但是面对紧缺的供应及强劲的内外需求，香港房价真的算高吗？还有进一步的上涨空间吗？

香港楼市的主要买家（尤其是一手市场）主要来自于以下几方面：

香港本地上车（首次买房）人士：通常是香港本地的年轻人士，需要一个独立的空间来完成结婚生子的人生大计，因此香港一手楼市不断朝小单位方向发展，现时推出的新楼多以1房小户型为主，套内面积没有最小，只有更小；

香港本地换楼人士：通常是本地事业有成的中年人士，经过数年打拼和积累，这类人士已经步入了香港的高净值人群之列，并手握相当可观的可投资资产，对于改善居住条件也有更高的要求，因此对于香港的大户型及中等户型有很大的需求；

定居香港的港漂：此类人群教育水平高，工作收入不菲，通常家庭背景也很好，留港定居之后的刚需非常强劲，对于2房等中等户型需求较大，且随着香港教育体系对于内地学生的进一步放开，这个刚需群体的人数每年都在增加；

移民香港的人士：截止年已有数万内地富裕阶层通过投资万港币的方式移民香港，并陆续拿到了香港的永久居民身份，这类人群财富积累庞大，消费力极高，对于香港大户型及豪宅需求非常大；

海外投资客户（尤其是内地客户）：香港房地产市场非常规范，投资回报相当可观（过去14年上涨5倍），按揭利息成本不到内地的一半，但是租金回报却等于内地大城市的2倍以上，而且香港是距离内地最近的海外市场，最方便物业打理，此外，香港房地产以港币计价，而港币又和美元挂钩，完全无需承受像投资于泰国、日本等房地产市场的汇率风险，这对于想要进行海外资产配置的客户而言，香港房地产无疑是极佳的投资标的。此外，房地产作为不动产，并不属于CRS机制下需要申报的金融账户，也是很多投资客户考虑的重点。

以上五类人士构成了对于香港楼市的持续性庞大需求，加上香港楼市供应严重不足（现时每年仅不足2万套房屋推向市场，而香港人口则超过万），更催生了争先恐后买楼的局面，其中，部分热卖楼盘更是获得了数十倍的超额认购。

数据告诉你：

租金超按揭，租客帮供楼

租金回报可观：哪怕香港郊区的租金回报也可以超过2.5%，而市区则可达3~3.5%，少部分特别单位更是可以高达4~5%，而内地一线城市租金回报率普遍低于2%，更有部分内地城市租金回报仅约1%；可观的租金回报是房价的稳定剂，因为在高租金的情况下，房价若有调整，大部分业主都不会急售，而是继续放租，当个包租婆（或包租公），每个月坐享其成，收取固定不菲的租金收入。

租金回报可靠：很多海外地产的租金回报率也都很可观，甚至明显高于香港，但香港是极少数租金回报不仅可观而且非常可靠的地区，因为香港私人楼宇供应严重不足，房屋整体空置率极其低，租赁市场非常发达和旺盛，大部分单位都可以在放租后的1个月内租出（少部分租金要价太高的单位除外）。单纯的租金高并没有实际意义，只有一直都能以较高价格租得出去，收回来真实的租金才有意义。

上面两个特性决定了，客户在支付首付投资香港房产之后，如果放租出去，租金就足以抵扣月供款，而且还可能有正向的现金流（见下表的对比）。换而言之，完全是由租客在帮业主供楼，客户相当于只付了首付就买到了房屋%的产权，而这在内地是完全不能做到的。

比如在深圳，因为租金回报比香港低一半，但按揭成本反而比香港高一倍以上，除了支付首付之外，客户还需要每个月额外掏钱补足按揭。如果按取得房屋%产权的净投入（=首付+25年租金收入-25年按揭还款）来简单计算，在深圳买一套万人民币的房，25年的总投入甚至比在香港买一套1,万港币的房还要多（见下表）。

深圳二手

香港二手

香港一手

单位

华侨城两房

太古城两房

鰂魚涌一房

面积

建筑面积75平米

实用面积约54平米

实用面积约20平米

每月租金

7,元人民币

2.3万港元

1.35万港元

房价

万人民币

1,万港元

万港元

租金回报率

1.7%

2.76%

3.33%

月供

1.4万人民币

2.15万港元

1.05万港元

现金流

(月租-月供)

-6,人民币?

1,港元

3,港元

按揭方式

以5成贷款，25年，利率4.9%计算

以5成按揭，25年，利率2.15%计算＊

＊目前香港银行按揭最长可申请30年期，市场承造按揭利率则可低至Hibor＋1.3%，按12月27日的一个月hibor（1.21%）计算约为2.5%，但多数银行按揭利率都以P-2.85%为上限，现时P为5%，也就是实际按揭利率上限为2.15%

银行按揭压力测试

控制楼市整体风险

为了控制楼市的整体风险，香港在年引入了压力测试。只有在计算了加息的影响之后还符合要求的按揭申请，银行才可以批出贷款，这就避免了当利率上升时借款人供款负担过高从而导致断供的现象出现。

压力测试现行标准：现时按息上升3%，供款不超过月收入的60%

例：

月入5万

借款万

按揭利息2%，供款25年，月供，占收入42.43%

按揭利息5%，供款25年，月供29,元，占收入58.5%，刚好小于60%，即可通过供款压力测试

如果不能通过压力测试，则需要准备更多首期款项。因此在压力测试标准下楼市较为安全，相较于97年只需一成首付做九成按揭投资多个物业的时，楼市的风险较低，置业者能够承受一定程度的加息以及楼价波动。

其他利好香港楼价的因素

香港连续23年被评为全世界最自由的经济体，并是世界三大金融中心之一，受外来购买力影响较大，并且香港没有对于外国人拥有房产设定任何限制，比如泰国一幢新楼开售后卖给外国人的比例不能超过50%，欧洲如德国也有相似限制。

就算非香港居民在香港购房，仍然能在香港申请按揭，目前香港按揭利息低至约2%，然而租金回报平均则高达3%以上，扣除按揭后仍能获取正回报。相较过去较为热门的房产投资目的地澳洲，目前则已限制外国人申请按揭。

香港作为住宅用途的土地只占总面积的7%，而郊野公园的占地面积是住宅用地总面积的6倍。本地居民的刚需以及持续流入的留学、移民以及跨国企业员工等为香港房产带来持续的强劲需求。

自从十九大提出房住不炒以来，内地抑制楼价的措施不断加辣，针对开发商有限售和限价措施，针对投资者限购限贷措施，令内地楼价升幅缓慢，买楼制肘日增。目前内地一线城市房价与香港房价差距拉近，部分地段甚至比香港同类房产还要贵，因此在内地买不到房而转向香港也是投资选择之一。

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