谈到香港，很多人都羡慕香港拥有优良的营商环境、奉行低以及简单的税制，是资本的避税港。但是谈及香港的房价很多人恐怕就会和阿正一样望而却步了，香港因为复杂的各项因素，导致房价十分的高，平均每平方呎的价格已经突破了港元，换算下就是10万元/平方米，逼得不少香港人外逃到东莞买房子，不过最近香港的房地产也遇到熊市了，这是怎么回事呢？让阿正给你们解读下。

香港最快本周迎接12个月来初次升息，利率向上势必打击本地地产股。市场人士遍及认为，升息会添加房贷者负担，削弱港人买房意欲；同时，由于人民币预期会贬值，亦会令来港买房的大陆投资者却步，长远将打击香港房市销情，故料房地产股年内仍会呈「探底」格式，现在投资价值不具招引力。

花旗早前就已预料，本年下半年香港房价会因升息而跌7%，里昂8月也发表报告，估计未来12个月，香港住宅房价将跌15%，香港房地产股将「跑输大盘」，决定下调该类股的评级至「减码」。

德银在上周也发表报告，更指香港房市将跟随股市及利率趋升而步入熊市，按以往数据，一旦房市堕入熊市后，均匀跌落周期可达长达33个月，其间房价均匀累挫达41%。据该行观察，现在香港房市已进入熊市的首阶段，这个阶段会持续约8个月，期间均匀房价会显著下挫约28%，整体成交量也会大跌。

虽然近期地产股估值已降至招引水平，令股价出现超过4成的折让，股价现时显得招引。但德银正告，这可能仅仅「价值圈套」，因为随着房价跌落，房地产股的获利也会跟随下调，股价天然会再向下调整。为反映此预期，德银大砍多档房地产股目标价，降幅最多达2成。

别的，交银国际亦发表报告看空房市，建议投资者在选股上，应偏好推盘较快、可提早锁定利润的发展商，例如新地(-HK)。

但是我想，香港开始升息的两三次，对房地产股影响料不大，因利率依然偏低，房贷负担添加并不多，并且市场需求仍在。但回顾年金融海啸前，当时美国在2年内连续升息17次，将利率由1%推升至5.25%，升幅高达4.25%。若按此标准，现在美国利率仅仅上升循环的初期。

他指出，长远再升息，始终晦气房地产股，若投资者旨在收利息，不如直接买入无风险、年利率逾3%的10年期美国国债。至于在众多房地产商中，拥有较多受污染的工业废弃地段和农地的恒地(-HK)和新地，有可能因为政府未来的土地方针而受惠。

除了地产股外，收租股和REITs(房地产信托基金)亦受利率涨跌影响，在银行存款利率上升下，收息股的招引力将会下降，股价有回调压力。但金利丰证券研讨部执行董事黄德几指出，收租股邃古地产(-HK)和九仓置业(-HK)，本年在跌市时反见逆市上涨，特别是邃古地产，过去1年累涨逾13%，大幅跑赢大市。

我想说，有别于地产发展商，收租股能受惠于香港零售市道的表现，并且市场对香港的商厦有颇大需求，故预期受升息的影响会较小，料可以跑赢地产股。

至于现在股息率仍有3.4%的领展(-HK)，由于旗下商铺首要出售民生日常用品，受外围经济冲击有限，防卫性较强，汇证给予的目标价更达港币83元，评级为「买入」。

野村香港扦产研部主管郭美珊则表明，由于外围不明朗要素颇多，加上中国经济走势与流动性多寡对香港房市的重要性愈来愈高，都令市场更难窥看香港房市前景，香港的房市能见度不超过3年。

自年中以来，房市交投转淡静，发展商定价不及过往进取，均反映市场开始担心升息周期开始。她认为，现在香港基本面仍正面，市民的买房意欲仍强烈，预期中线房市走势与年9月至年3月期间相若，即「本年房价仍有约2%至3%的升幅，但下一年就会温和回落13%，回到年头水平。」

选股方面，我想说，全球基金经理都对房地产股的轻视值表明惊叹，投资者宜拣选在资本办理上特别活跃的发展商股，或中环写字楼收租股，她保守估计下一年中环写字楼租金升10%至15%。

无论是大陆的还是香港的房价，都面临着同一个问题，就是民众买房意欲强烈，在这种情况下，房价的小幅度的涨跌波动是市场正常现象，但是说要持续性、跳崖式下跌，阿正认为是不太可能的，同时一线都市的资源丰富又持续吸引着人口向一线城市聚集，那么房价因为需求的影响，也不会简单的就下跌。

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