理解大城市的房地产价格，需要一个框架。大城市的买房需求量是没有问题的，因为人口在持续流入，新增需求一直会发生。因此，在大城市经济增长的基本面指标之外，房地产系统里面还有一个极为重要的指标：土地+房屋的供应能力。

这个指标，可以来解释基本面因素（人口、货币、GDP）以外的房地产价格波动。比如典型代表是香港，香港人口增长是非常缓慢的（-年5年时间累积增加人口不足30万），货币政策也紧跟美国，GDP增速常年低速2-3个点，按说是没有道理房价爆涨的。但是香港现在的房价足足是年最高峰时期的1.25倍（年香港住宅价格指数最高冲到了.1，截至年3月，住宅价格指数刷新到了创纪录的.4）。这个背后，最重要的影响因子，就在香港政府极低的土地和房屋的供应能力——到目前为止，香港的居住用地比例占全港面积的不足7%。

下面这两张图表，都来自香港差饷物业估价署







































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