一早看到新闻，李嘉诚宣布退休了。所以，今天就跟大家聊聊香港以及香港的房地产。

1.香港房价高吗

人人都说香港房价高，这点我不否认，但是有个前提得标注，是单价高。如果指总价，香港房价是不高的。

国内各界人士包括房地产专家，如果不是特别注明，他们谈房地产都是谈单价，不是谈总价，我认为这挺扯淡的。谈房地产，不谈总价中位数，而去谈单价的高低，这就好比说茅台块钱的股价非常高，股价高估了，而那些股价只有几块钱的股票股价低估了一样，挺滑稽可笑的。

为何谈房地产要以“总价中位数”这个指标为准呢？因为买房子，我们是一套一套的买，是整套整套的买。没见过哪个人说我就买一个厕所，我就买一个厨房，我就买一个卧室，或者就买一个客厅，这显然是滑稽可笑的，也不可能办到的。既然买房子是按照整套整套来买，那么评估各个城市房地产的价格高低，理应按照单套总价的中位数来评估，而不能按照单价来评估，就好比美国房子是以别墅为主，香港是以公寓为主，美国的平均户型面积都超过平米了，香港才50平米，你拿多平米的房子和50平米的房子比单价高低，那不扯淡么。

下面是我在权威网站上找到的，年世界各个中心城市房产的总价中位数（单位为人民币）：

1）圣荷西：万2）悉尼：万3）旧金山：万4）檀香山：万5）香港：万6）温哥华：万7）奥克兰：万8）洛杉矶：万9）伦敦：万10）墨尔本：万

下面是大陆几个城市房产的总价中位数：

1）北京：万

2）深圳：万3）上海：万4）厦门：万

从以上数据可以看出，香港房价的总价中位数居中，低于北京，高于上海深圳，跟温哥华相当。所以，香港房价高仅仅是指单价高，总价并不高。

2.香港高房价的深层次原因：路径依赖

有人说香港房屋单价高是因为万多人居住在一个半岛上，极度缺地，这是扯淡。要我说，全世界都不缺地，要说缺地，我看日本最缺地了。日本作为岛国，农产品需要一定程度的自给自足，而且由于核辐射和地震频发，很多土地又不适宜种植农作物，更不适宜建设高层建筑，日本的整体建筑容积率是比较低的，低于中国。再加上日本森林面积覆盖率居世界前列，人口密度又高，所以日本是最缺地的。即便如此，日本的房价也不高。

至于香港，那更不可能缺地了，大量的闲置土地未开发。香港房价高，很大程度是被政策绑架了，被香港各大房地产富豪的话语权绑架了。富豪屯了大量土地，当然不希望房价下跌，而富豪又有话语权，进一步要求政府的施政配合他们的话语权，所以说到底，香港的高房价是经济学上所说的“路径依赖”，经济发展一旦依赖上房地产这颗肿瘤，就难以摆脱了，因此我们看到了日本失去的20年。另外，高房价也进一步导致香港贫富两极分化。

从世界各大中心城市的总价中位数来看，不论单价高低，其总价中位数是与各城市的经济发展、政治地位一致的，某种程度上而言，政府和房产商可以控制住一个城市房地产的单价，但是无法控制总价中位数的高低，因为房价的购买力必定会达到市民的购买力极限，香港的总价中位数不高也就是这个原因。

那政府和房产商怎么控制单价的高低呢？很简单，在平均户型大小上做文章就行了。总价中位数不变的情况下，平均户型越小，单价越高，反之亦然。所以香港的平均户型之小，已经做到世界之最，达到了人类的极限承受能力，大量的“鸽子笼”导致香港90%的市民生活空间狭小闭塞，从而导致港人的怨气重重，港人“反中”的深层次原因也就来源于此。

3.对大陆的启示

房价高不仅仅导致贫富两极分化，导致整个社会缺少创新动力，科技发展停滞不前，还进一步导致很多深层次的社会问题，例如港人心理的扭曲，影响的不仅仅是当代年轻人，更会影响到下一代，下下一代人。

目前来看，上海最有可能重复香港的路，即科技停滞，经济发展过度依赖金融和地产。然而大陆作为一个整体，跟香港又有区别。大陆年轻人在一线城市待不下去了，可以去二线，在二线城市待不下去了，可以去三线四线五线甚至八线小镇，房价块一平米的小镇都多的是。所以，大陆一线城市的房产户型不会做到跟香港那么变态，尽管过去15年的平均户型面积有愈来愈小的趋势，但是不会跟香港一样存在大量30到50平米的房屋。

某种程度上而言，香港经济的衰落是必然的，当经济发展跟房地产挂钩的那一刻，结局就已经注定了。大陆不能重蹈覆辙，经济发展只能依靠科技创新，不能依靠缩小户型来让房价上涨，因为户型缩小到一定程度，就有个极限，当户型再也不能缩小的时候，房价上涨的动力就大大衰减。而且平均户型过小，也不利于吸引优秀人才，你想同样是总价万美元的房子，优秀人才为何不去美国发展，居住在到平米的独栋别墅里享受生活，为何要来香港住50平米的“鸽子笼”呢？而到平米，在美国也仅仅是中等面积的住房，是普遍存在的，香港普遍存在的是50平米左右的“鸽子笼”。

因此，香港经济逐步被新加坡超越，经济衰退带给大陆的启示是，经济发展只能依靠科技创新，不能过度依靠房地产，正如习总在党的十九大报告里所强调的那样：房子是用来住的，不是用来炒的。

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