最近香港的住宅房价跌得挺明显的，于是身边有很多小伙伴问我到底还会不会继续跌、跌到啥时候、写字楼和商铺的租金和售价又有什么样的变化，blablabla。对于商铺和住宅，我还没深入研究过，只知道highstreet地铺有些跌价高达三分之一，零售业租金普遍锐减，而很多零售品牌连降了价的租金都承受不了，纷纷搬迁。住宅么，一手房价比二手房价跌得更明显，倒是港漂们租房子的时候，业主们似乎还不太愿意接受房租该跌了的现实，房租暂时还是居高不下，不过也有下跌的趋势。只是！香港写字楼的租金，就一个字：前一阵儿打电话给一个客户，跟他说起据我们统计，年中环写字楼的平均租金上升了13.3%，并且空置率还在下降，租金还在继续上涨。他停顿两秒，以“你特么是在逗我么”的语气说，怎么可能，香港经济环境如此低迷，写字楼租金怎么可能还在涨。↑红线为rentalindex，绿线为vacancyrate数据来源于KnightFrankHKResearch可以见到，租金的增长并没有停止，只是趋势确实放缓了很多GoodQuestion。在资本主义小香港，这个问题，其实很简单，真的只是市场的最基本规律：supplydemand导致的。先说demand。年算是写字楼市场非常繁荣的一年，传统跨国企业的扩张，有几单significant的，但绝大多数demand还是由国内的企业带来的，比如北京银行、渤海银行、海航、中植、中泰证券、国美、平安、民生银行……blablabla，非常多耳熟能详的名字，大批企业在香港设立regionaloffice，或是regionalheadquarter，将国际业务的处理中心转移到香港。在这批中资公司中，绝大多数都是金融企业，这些企业大多受惠于深港通、沪港通等政策，在香港设立office，或是在香港上市，会有更多的政策优惠。在年年初的时候，市场上，单单是中环，单单是置地和鹰君的几栋写字楼，空置的单位面积就有四五十万尺，而短短的一年过去，现在，整个中环的甲级写字楼的空置面积，加起来都差不多够不上这个数了。经历了如烈火烹油一般的之后，年，无论是大陆还是香港，经济衰退的趋势都很明显。各大国际银行都在裁员，裁员的同时也就在缩减写字楼空间，甚至有几家很知名的国际银行就直接退出了亚太区市场。在这个时候，仍然有扩张写字楼需求的，大概也只剩中资企业了。只是他们的需求，不再像之前那样，而是比较谨慎和试探的继续在香港扩张。↑未来几年香港主要写字楼供应再谈supply。中环新落成的写字楼只有下图这一支：↑上海商业银行大厦，位于中环皇后大道中还有两栋翻新的写字楼会在年底左右竣工。只是三栋写字楼的楼层面积都很小，四五千平方尺而已，更别说上海商业银行他们还会预留自己大厦的一半自己用。

湾仔合和中心前面会有一栋新写字楼大厦，也很tiny，total八万平方尺。真正算得上是remarkablenewdevelopment的只有铜锣湾的LeeGardenThree，和鰂鱼涌的TwoIslandEast。只是这两栋大厦都会于-年完工。

在此之前，租金将持续在高位。

当然，这个预测，是基于没有大的经济危机和波动的前提。若是再来一次经济危机……佛曰，不可说，不可说~~