香港楼市是内地的一面镜子，因为内地和香港经济同周期，在房价大势上也一致。-年香港房价下跌，同时期市场化改革不久的内地房价也不见上涨，而年后内地和香港几乎同时启动了这一轮十五年的超级上涨。

下面我们从租金回报率和按揭利率看香港与内地的房价。

年10月是香港上一轮房价的顶点，呎价曾达到港元（见下图，但当时租金回报率仍高达4.14%）。

图1-年香港房价与租金回报率

随后房价一路下跌，跌至年4月的低点，这时呎价降为港元（见下图，楼价6年累计下跌70%），租金回报率上升至7.23%，随后开始上涨。

图2-年4月香港房价与租金回报率

光看租金回报率还是欠妥，按揭利率是另一大重要因素，年10月时虽然港楼租金回报率也有4.14%，但当时的按揭利率达到了9.75%（见下图），已经是租金回报率的2倍多；

图3-年10月香港房价与按揭利率

而年时，楼价的连续下跌导致全港平均租金回报回升到惊人的7.23%，这时候按揭利率却只有2.5%（见下图），无论是参考利率还是估值，年时的香港房产都是极具性价比的优质资产。

图4-年4月香港房价与按揭利率

需要注意的是，-年时，广州和深圳的租金回报率也有7%，同样高于当时内地的按揭利率，而那时中国不限购不限贷，开发商还能借首付，在零首付背景下可以做到以租养贷，这种性质的物业被人称为“免费物业”，这一时期中国的房产真是物美价廉。

图5--若干热点城市租金回报率

如今香港房价已是年的6倍，租金回报率降至3.34%（图5），估值甚至高于年崩溃的前夜，但需要考虑到今天的利率只有2.15%（图6），所以香港房价距离“式”的大跌至少还有很长一段路要走，这段路上必不可少的两个要素包括：（1）美联储继续加息，联汇制迫使金管局跟随，从而增加按揭利率；（2）香港房价继续以超过租金的速度上涨，进一步压低租金回报率，最后让按揭利率大幅超过租金回报率。

图6-年7月香港房价与租金回报率

图7-年7月香港房价与租金回报率

其实今天的内地和年的香港更相似，甚至更夸张，这里作个简单对比：租金回报率4.14%,按揭利率9.75%-按揭利率是租金回报率的2.35倍，高5.61个百分点；

租金回报率1.5%，按揭利率4.9%（且未考虑利率上浮）-按揭利率是租金回报率的3.27倍，高3.4个百分点。

考虑利率在内的房产估值，内地热点城市住宅房价已在绝对高位；香港房价虽然也已很高，但距离大幅下跌仍有一段不短的距离，若境内投资者要投资香港房产并无法规避30%的双倍印花税的话，也应当谨慎面对。

万幸的是，中国目前与年香港楼市的高度相似并不代表房价会重现香港的大崩溃（香港在-年累计下跌近七成），因为内地有强于香港的行政干预手段，如限购限售，全方位降低房产的流通盘，同时中国资本项目未开发，不存在大规模卖房换美元的可能性，而决策者可能是希望以行政力量熨平资产价格的波动，用时间换空间。例如香港房价于年恢复到年的高点，但如果年香港房价不涨不跌一直维持至年，自然也不会有人负资产，银行的安全也得到了保障，中国是否可以成功做到这一点，我们拭目以待。

欢迎阅读往期主题：

泡沫的对决

以调控之名，保护房价

“六个钱包”背后的定时炸弹

欢迎扫下方







































北京市中科医院好不好
中科白癜风医院怎么样