香港楼市诡异拐点谁的恐慌谁的魅影_香港习俗_香港_香港特别行政区

香港楼市诡异拐点谁的恐慌谁的魅影

题记：香港，是当下中国唯一一个不限购的一线城市。

▌一、

十一国内长假，朋友圈满满的全是晒游山玩水的照片。但香港照常上班，这一直是我的一个心病：香港到底是不是中国的？

假期将尽，一北京的金融高管朋友造访，一幅风尘仆仆的样子。问假期到哪国潇洒去了，答曰：哪也没去，7天全在香港奔忙。

我很诧异：难得如此长假，没事跑香港瞎晃什么？

他的回答令我诧异又恍然：“买房。香港是当下中国唯一一个不限购的一线城市。”

▌二、

这应该不是个案。

因为国庆假期，我接待了好几个朋友，他们都不算很富有的那类人，在内地算个中产吧，但他们假期也都在香港做同一件事：看房，买房。

这算不算某种形式的第二次逃港？只是，这次逃港的，不是人，是资金。

第一次大规模逃港发生在新中国成立后。许多大陆居民，无法忍受历次政治运动的折磨与煎熬，不惜在警犬和枪弹的威胁下，冒着生命危险，强渡或偷渡深圳河，逃往香港，30年间从未停止。年至年，20年间约万人逃港。

年—年三年大饥荒期间，逃港达到高潮。鉴于饥荒蔓延的现实，年5月5日，广东省委书记陶铸下令，撤除岗哨，放开边境，让大陆饥民自由赴港，至5月25日，中央下令关闭边卡，半个多月时间，约30万人赴港。边卡关闭那天，堵截收容遣送逃港者人。

30万饥民逃港，弹丸之地的香港，如何消化得了？港英当局只得采用“随抓随遣”的办法，出动大批军警抓捕遣送，但受到香港市民的强烈反对与抵制。同是中华人，血浓于水，人们被一种强烈的人道和慈悲所震憾，几乎所有的香港家庭，都放弃了手中的事情，市民成群结队，送水送饼干食品，送衣送药，并组织起来对抗港英军警抓捕，有把饥民藏到自己家里的，有的开车把逃港者一批一批接去市区。

香港市区，几乎所有歌舞厅都自动关门，停止娱乐，大家都关心着大陆逃港者的命运！当港英当局遣反逃港者的车队开出时，警方惊呆了：一片排山倒海的呼喊声向车队压来！“你们不能走！”“你们回去又要受苦！”市民手里拿着面包饼干，呼喊不停，比杜甫笔下“哭声直上干云霄”的咸阳桥场面更浩大，更感人！突然，成千上万的香港市民，跳到马路当中，直接躺在高温的路面上，挡住了汽车。“跳车呀！”，“逃跑呀！”，市民向着车上呼喊并指引逃跑路径。许多逃港者纷纷跳车逃跑！

（逃港者在香港居民帮助下跳车逃离）

往事并不如烟。香港这个弹丸之地，总是以博大的胸怀，在关键时候接纳任何内地无法安放的事物。

建国初，是饥民。

这次，是无处安放的资金。

▌三、

国庆假期，自9月30日至10月7日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州和福州共计19个一、二线城市发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。

格隆汇10月4日刊发了会员“自成一体”的文章《你在过节，钱在跑路：我们无处安放的“钞票”》，深刻阐释了这种央行货币大量超发、居民的钱不做投资就必定变“毛”，做投资布局又无处可去的恐慌与尴尬。

这种背景下，与美元直接挂钩（联系汇率制），又一衣带水，近在咫尺的港元资产，成为了资金逃离的首选之地。

被首选的港元资产，无疑是港股。

这与今年国内经港股通流入香港的资金，和恒指牛冠三季度全球主要股指的现象完美契合（见下图一、图二）。

港股通原定的亿总额度早在9月7日（亿）即已告罄。截至9月27日，港股通累计净买额已经达到亿元人民币，超额近亿元。

一直以来老实巴交地跟着美股走的恒指，或者再夸张一点说，美股和A股哪个差就跟哪个走的恒指，这次却完美碾压二者，走出完全独立的牛市行情。

仔细分析一下数据也不难想明白。资金涌入港股大致是从今年2月明显开始，5月开始加速，5月迄今（9月27日）港股通累计净买入亿元人民币，占年11月港股通开通以来全部净买入资金的一半（49.2%）！

这与人民币贬值的时间段不谋而合（见下图三）：

在楼市限购，人民币贬值（预期）风暴来袭之际，作为几乎唯一一条合法的资本流出（出逃）通道，港元资产（港股），成为大陆资金竞相追逐的避风港。

▌四、

但，港元资产，仅仅只是港股吗？

很多人忽略了两个重大事实：

1、香港是现如今全中国唯一不限购的一线城市；

2、所有人一致看空的香港房价，已经出现了诡异的拐头。2月以来上涨超过30%（见下图四中的蓝框）；

（图四、过去22年香港房价走势图）

先撇开这个诡异的拐点不谈。

在2月16日之前，没有任何一个人对香港房价会在年下跌存在异议，区别只在于：是跌15%，还是跌30%（见下图五）

（图五、香港房价自年9月以来加速下跌）

这是因为悬在香港楼市头上的两个不治之症：

1、香港房价，是真的贵；

2、美国人今年肯定加息；

首先是贵。

根据Dmographia公布的年《国际住房负担能力调查》，中国香港房价/收入比高达19倍。排在第二位的温哥华10.8倍，多伦多为6.7倍（见下图六）。

香港房价年9月达到历史高位时，已超过年金融风暴最高点40%（见下图七）。

至于美联储加息的影响，这个是经济学常识：港元与美元是直接捆绑的，美联储加息，对抽走香港的流动性是立竿见影的。

所以，在这种双重阴影下，无论实业大佬，大投行，还是香港市民，甚至香港政府，都对香港楼市看法出奇地一致：跌。

先看投行：几乎异口同声唱衰香港楼市

1、高盛在过去两年来多次下调对香港楼市的预计。年，高盛预测香港的住宅房价会在年下跌10%、年下跌5%，此后又对此进行调整，预测香港的楼价在年前将再跌20%。

2、德意志银行在5月9日的报告中，也表示对香港当前的楼市相当不乐观。而早在年德意志银行就表示在未来两年内，香港房价或将下跌20%。

3、野村证券对香港的楼市更为悲观，在该行4月份发布的报告称，到年第二季度，香港的房价将从高位累计下跌30%，如果人民币出现显著贬值，或美国加息幅度超过预期，香港楼价在最坏情况下可能下挫60%。

再看地产大佬：身体力行，力劝市民保持理性

1、今年1月，精明的李嘉诚在集团周年晚宴中称，今年香港商业环境艰难，香港房价下跌10%不足为奇。

2、3月，有“业界良心”之称的地产大亨李兆基决定出售公司旗下30项香港非核心物业，加入折价盘的行列。

3、6月2日，李兆基公开表示，他认为未来一年香港整体楼价可能再下跌10%。同时，他劝投资者们暂时不要炒卖物业，因为楼价还会下跌。

再看政府：金管局发声提示房市风险

香港金管局局长陈德霖在金管局年中报中称，美国一旦正式步入加息周期，美元预期会持续升值，资金可能因此会由香港流走，必将影响香港的金融和资产市场，尤其是楼市。

最后看看香港市民自己的态度：赔订金取消订单

根据香港金管局9月30日发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》：住宅按揭贷款数据表明上半年香港居民贷款意愿大幅降低。（见下图八）

在恐慌情绪的蔓延下，诸多买了楼花的香港居民甚至不惜赔上5%的订金来取消订单。年1月，这一比例更是达到了8%（见下图九）：

所有人的看法都出奇地一致，那就是香港房市价格还会继续下跌：这就是我为何把香港房价的拐头，归入“诡异”范畴的原因。

▌五、谁在制造这个诡异的拐头？

现在我们把前面图四中的那个拐点截取放大如下：

注意，上图中的蓝线是市场各方一致预期的走势，红线是市场2月拐点后的真实走势：2月16日以后，香港房价反弹已经超过30%。

发生了什么变化？

美国人不加息了？

上帝可能存在，但美国人不加息完全不可能。

是香港人收入提高，变富有了？

事实是这些年，多数港人的境况更糟糕了。

那么，是何方神秘力量？能够把香港房地产这个断崖式的下跌，硬生生从直男给扳弯了？

其实线索不难找到。你是否还记得这波港股是何时见底的？

没错，2月中旬，彼时内地资金开始加速涌港。

香港楼市呢？

你认为，这只是一个巧合？

很多人的疑问是：香港房子这么贵，内地资金会去当“接盘侠”？

从房价收入比看，香港是19倍，对比美国、加拿大、澳洲，甚至英国，确实都高出很多，但如果和限购的“北上深”比呢？

是不是不相伯仲？甚至还略胜一筹？

事实上，国内内地部分一线城市楼价已比肩香港大型屋苑，部分核心区豪宅算上汇率已甩开香港。如上海静安区华侨城苏河湾高层塔尖住宅，均价约每平方米19万元人民币，相当于香港豪宅区西半山宝翠园的实呎价。而深圳部分地区如南山，很多住宅的每平方米价格已超10万元，亦即每呎约1.万港元，与香港大型屋苑呎价不相伯仲。

而香港不是“一线城市”，是“超一线城市”。而且，不限购。

当然，最关键的，“北上深”的房子是人民币资产，而香港房子，与港股一样，是“港元资产”。

这就是会德丰地产在九龙的项目OnHomantin，内地买家几乎占了9月份销量20%的原因。

▌尾声、港元资产：一个长牛周期的开始

众所周知，中国的货币供应量全球第一：在经济学上，这意味着，每一张人民币在离开印钞机的那一秒钟，就开始了贬值进程。

在10月1日人民币正式入SDR篮子后，离岸人民币汇率马上考试走弱，目前已快速跌破6.7关口。

你必须与时间赛跑，与吞噬你财富价值的时间赛跑，而赛跑的唯一方式，是找个合适的地方，安放你的青春与财富。

而港元资产（港股和港房）的走强，只是少数人先知先觉的人的“抢跑”。

这是一个国民整体资产配置调整的大潮，只是一个长周期的开始。

重温一下那句经典偈语：

很多时候，选择远比努力重要：你把你的钱安放在何处，决定了你未来的社会层级。