一个相邻又陌生的房地产市场：香港

代《年房地产投资前景》序

倘若将内地房地产业的发展阶段比作十有五而志于学，香港房地产业便是处于四十而不惑的阶段，就像经历了无数大风大浪的老水手，娴熟稳重。

过去二十年，香港楼市价格跌宕起伏。回归前的大时代，年亚洲金融风暴导致泡沫破裂，紧接着年SARS疫情令香港楼价跌入谷底，不过风浪过后随着政府一系列对房地产刺激、限购政策的出台，香港房地产业已重回良性发展的轨道。

一、供需失衡，房价居高不下

年后，香港楼市价格突飞猛进，在有人认为香港楼市进入黄金期的同时，也有人认为香港楼价已远远高过普通市民能够负担的水平，泡沫一触即破。但直至年，香港房价依然高居不下，房价收入比（住房价格/居民家庭收入）高达49.42，稳居世界第一（如图一）。我们认为，香港住房的供需失衡是导致楼市价格高昂的最主要原因。

图一：全球房地产价格与收入比排名

受政府土地供应限制，过去十年，香港私人住宅供给量仅增加13.94万套（如图二）。这十年间香港家庭数目共增加33.26万户，收入4万元以上家庭增加48.5万户。供给的严重短缺，加上中高收入人群数量与比例的增加，导致政府压低楼市的诸多政策依然无法从根本上改变香港住宅供需失衡的状况，使得房产价格持续走高（如图三）。

图二：香港已落成私人住宅数量

图三：香港物业售价指数

在去年社会运动和今年新冠疫情的双重影响下，香港写字楼与工商铺价格创有记录以来最大跌幅。但香港商品房跌幅却有限，且疫情阴霾未过，物业售价指数指数已止跌反弹。

二、香港房地产现在是否值得投资？

2.1限购政策以预防房地产泡沫

香港政府以课税的方式实现“房住不炒”。香港住宅物业的从价印花税的税率划一为15%，有关税率适用于个人及公司购买住宅物业之交易，而获豁免人士（即首次置业或交易时未持有其他住宅物业香港永久性居民）则仅需按照第二标准税率缴交印花税（如图四）。

图四：香港住宅物业从价印花税（数据来源：香港税务局）

为抑压楼市短炒投机行为，政府推出了额外印花税，有关持货期及税率如下：

如物业持有期为6个月或以内，税率为20%；

如物业持有期超过6个月但在12个月或以内，税率为15%；

如物业持有期超过12个月但在36个月或以内，税率为10%。

2.2新贷款政策鼓励首次置业

年，香港政府为鼓励首次置业，放宽了按揭保险，在新法例下万楼最高可借8成，万楼最高可借9成。

住宅物业价值

按揭成数上限

低于万

90%

万至万

80%-90%（贷款额上限$万）

万至万

80%

2.3租金回报率高于低贷款利率

香港银行对房屋按揭普遍实行「浮息按揭」计划，实际贷款利率取决于可升可跌的市场利率，当中H按和P按分别参考2种不同利率基准。以汇丰银行按揭贷款为例，目前提供的H按计划为「H+1.4%」，以现时（年11月4日）一个月HIBOR约为1.8计，按息即为3.2％，但汇丰按揭同时提供「H按封顶位」为「P-2.5％」（P为5%），即实际封顶利息即为2.5%。因此，如果HIBOR短期内急升，且实际利率超过2.5%，H按申请人即可以实际封顶利率，即为2.5%还款。总体上看，自年降息后，除去06-08年次贷危机期间有利率上浮外，香港房屋的租金回报率是高于房屋贷款利率的（如图五）。

图五：香港租金回报率与楼按利率（数据来源：香港差饷物业估价署）

另外，香港住房供不应求，使得香港商品房的空置率多年维持在5%以下（如图六），远低于其拥有近似租金回报率的国内二线城市的空置率（如惠州）。高租金回报率、低贷款利率、低空置率三者为香港房地产投资构建了稳健、可观的回报。

图六：-香港私人住宅空置率

中央为推动粤港澳大湾区发展，将出台更多利好政策以吸引国内外资金持续流入该区，而香港作为湾区核心城市之一将得以受惠。大湾区预期将在未来数年进入高速发展，并最终有望成为未来全球最大的湾区经济体。伴随高铁和港珠澳大桥相继开通，基建设施日益改善将巩固香港作为大湾区重要节点的领导地位。而香港低利率、低通胀、高回报的经济体优势，将注定吸引相当一部分资金进入香港地产市场，使得香港房地产将在接下来的十年之中依旧成为一个不错的投资选择。