作者：齐俊杰（qijunjie82）、华尔街见闻

香港今年一季度，负资产住宅按揭贷款宗数增加至宗，去年四季度则为95宗，环比激增近15倍。现在全港的人都在指望，政府不再调控，然后转向救市，把房地产再打起了。

房价下跌的苦果：香港“房价不及按揭”的屋主数量飙升15倍

来源：华尔街见闻

香港楼市陷入调整漩涡，引发外界担忧。

受房价下跌影响，一些香港住宅的价值甚至低于按揭贷款金额，被称为“负资产住宅”。今年，此类房屋数量狂飙突进。香港金融管理局29日发布的数据显示，今年一季度，负资产住宅按揭贷款宗数增加至宗，去年四季度则为95宗，环比激增近15倍。这一增幅创下自年第四季以来的17个季度新高。

金管局数据显示，截止3月31日，负资产住宅按揭贷款所涉及的总金额从4.18亿港元暴增至49亿港元。负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额增至1.95亿港元，而去年四季度则仅为万港元。

金管局发言人解释称，负资产个案增加主要受首季楼市持续调整影响，其中大部分个案来自高成数按揭贷款，包括涉及按揭保险的贷款和银行员工贷款。

香港房屋均价去年攀升至历史峰值，但自政府2月推出进一步收紧住房按揭措施之后开始“降温”。彭博社称，香港住宅销售今年2月份崩跌至二十五年以来的最低水平。中原地产数据显示，从去年9月到今年3月，香港住宅价格跌去13%。

让香港楼市更显下行风险的是，在一季度负资产住宅暴增的同时，潜在新增供应量却创下新高。运输及房屋局29日公布的数据显示，未来3-4年，私人住宅单位潜在供应将攀升至9.2万宗，除按年增加1.4万宗外，亦创下自年9月后的历史新高。房屋施工量也创下史上单季新高。

当前楼市局面引发业内担忧。香港商报援引中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰的话称，他对市场能否消化如此庞大的供应量存疑，因当前香港经济情况及失业率转差。他认为，日后中小型住宅楼价将面临较大调整压力，而二手业主受影响程度将比发展商更高，他直言“二手业主只好自求多福”。

美联物业首席分析师刘嘉辉表示，未来楼市新供应势必增加，发展商以折让价推盘而下，二手楼价也将持续调整，今年年底，负资产住宅数字或将超过宗。

香港理工大学建筑及房地产学系教授许智文称，尽管目前负资产宗数占整体成交比例不多，但后市隐忧未息，如目前经济环境未见转差，负资产业主尚有还款能力；但当失业率上升，情况就会急转向下，令负资产成为楼市“计时炸弹”。

香港负资产住宅暴增的现象并非首次出现。年，香港负资产住宅数量超过10万宗，在房贷按揭市场中占比高达22%，涉资亿港元，按揭金额占抵押比例为%，估计这些贷款的无抵押部分约值亿港元。这主要是因为97年亚洲金融风暴导致香港房地产市场濒临全面崩盘，楼价一路狂跌约七成，令不少业主叫苦连天。

香港差饷物业估价署29日表示，政府决心解决住房问题，维护市场健康发展。该部门表示，无意退出房地产需求侧的调控措施。

而仲量联行物业估价部港区董事谢伟鸿认为，目前香港旅游业、零售及贸易已转趋疲弱，内地经济前景同样放缓，因此香港政府应开始撤除部分楼市“辣招”，比如双倍印花税及调高按揭成数，以使得楼市重回健康发展轨道。

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作者：齐俊杰（qijunjie82）

内地的不少人还在讨论楼市是否能跌，北上深是否永远涨，但作为房价的祖宗，香港的房地产已经开始出现了调整，香港金融管理局29日发布的数据显示，今年一季度，负资产住宅按揭贷款宗数增加至宗，去年四季度则为95宗，环比激增近15倍。这一增幅创下自年第四季以来的17个季度新高。

什么叫负资产住宅，就是说好比你有一套房子万，你花万首付三成，然后贷款万占7成，每月还款2元（按20年最低利息算），总计要付出利息将近万，本息共计万，那么一年以后你已经还了27.6万，也就是说你付出了.6万，还剩.4万元没还，但是一年后房价跌了，你悲催了，房价跌倒了万以下，换句话说你的房子比你要付的按揭还便宜了。

于是你苦恼了，是继续还按揭，还是弃房断供！这就是房地产变成了一个负资产所带来的种种问题，房子不但已经不是资产，甚至是一种负债，每个月都要负担贷款的负债（在房产税之前，如果房产税出台，没有按揭也已经是一种负债）。

那我们来分析，到底能不能断供？这实在是一个两难的选择，当然我所说的是他还供的起的情况下，如果干脆失业，供不起房子了，那么也就不用讨论了。

首先，去断供，那么也就意味着你的房子要被银行收回，你之前交的.6万也就白扔了，而其中可能还有大约50万的各种税费和装修家电，这些钱加起来得有个多万，如果你断供，意味着你的买房事业遭遇了一次严重的割肉，而且割了一个血本无归。基本上意味着你的家庭资产清零，短期内重新买房已经没有可能。而且由于你的征信记录已经被列入了黑名单，可能你这辈子已经不太可能贷款买房了，甚至以后开公司创业贷款，一切从事金融的行为都会受到影响。这个损失是巨大的，一般人还真下不了这个决心。

（香港虽然房价更贵，但人家收入高，房价收入比只是我们一半，换句话说从泡沫的角度看，香港只是我们一半而已）

而如果，不去断供呢，算来算去，从今天的房价来看，顶多也就多亏个多万，但起码这个亏损被拉长了20年，每月虽然2元的负担很重，但看起来我还有个地方住，而且这里面我还投入了那么大，万一过几年房价又涨了呢？当然这是大多数人的想法。但是，不断供面临的风险同样巨大，那就是房地产是一个长周期的产物，有可能跌起来变成坑，根本停不下来。下跌多万，变成了常态，每年跌这么多，温水煮青蛙，第二年的时候你会发现，房价只有多万了，这个时候你的首付加利息投入也有万了，而由于损失更大，选择将变成更加艰难。而无论是上一轮的香港，还是日本，房价泡沫后的下跌都超过了7成，不同的是香港能够涨回来，日本再也没涨回来。

那么这次香港发生了什么，这么吓唬人，其实香港也在地产调控，在2月份政府推出进一步收紧住房按揭措施之后开始“降温”，而随着房价越跌，买房的越来越少，2月份的销售已经是25年来的新低，3月份香港价格跌了13%。而价格降温，市场供应开始增加，运输及房屋局29日公布的数据显示，未来3-4年，私人住宅单位潜在供应将攀升至9.2万宗，除按年增加1.4万宗外，亦创下自年9月后的历史新高。房屋施工量也创下史上单季新高。香港经济越来越差，人民收入越来越低，能否消化的了这么大的库存，实在让人担忧。这个情况实在跟我们非常的类似。

现在全港的人都在指望，政府不再调控，然后转向救市，把房地产再打起了。这就好比，皇帝的新装里，那个小孩说了句实话，大人过来给了一个耳光，然后教他把假话再说一遍，并且大声的响亮的，说给没穿衣服的皇帝听，您的新衣服实在是太美了。

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