鱼师爷01大家好，我是师爷。不知道大家有没有想过一个问题：香港，一个弹丸之地。为啥有钱人这么多？要知道，香港是全球富豪密度最高的地方。没有之一。是不是匪夷所思？在香港，有四大豪门，分别是：李嘉诚、郑裕彤、郭得胜、李兆基。个个都是有钱的主。在香港发展，先拜码头。四大家族基本控制了香港的命脉。但我们想搞清楚的是：他们的钱是怎么来的？他们是怎么赚钱的？原因无他——楼市。02很早，香港房地产商就深谙金融和人性。他们开创了一套玩法：把房地产和股市进行了捆绑销售。在地产圈，有一个金融名词：库兹涅茨周期。由诺贝尔经济学家库兹涅茨，根据调查提炼出来。什么意思？就是任何事物都有一个兴起、鼎盛、衰退和死亡的周期。和本地的建筑使用年限和人口规律有关。香港这些富豪就利用了这个规律，进行了本地化处理。缩短了这个周期。第一步：房地产周期上升阶段。房价越涨，利润也越高，公司股票也跟着涨，投资者就会很乐观。随后，发动舆论战，向市场散布买买买的舆论，进一步推高股价。第二步：房地产周期鼎盛阶段。股票价格达到高位，涨幅减缓，房地产商开始增发股票，进行新一轮融资。然后守株待兔，手握大量现金，等待市场的拐点。第三步：房地产周期开始低迷。因为手上有钱，市场没有竞争者，开始大量抄底。抄土地物业，大量吃进土地和物业，用打折的价格进行吞并。抄上市股票，利用当初融资来的钱，买其他有土地的上市公司，进行垄断。卖房赚钱，增发募资，套现融资，拿钱买地。利用这个周期一轮又一轮，进入正向循环。四大家族的长江实业、新世界、新鸿基地产、恒基兆业，都是利用这套玩法。这里，我们就拿李嘉诚的公司举一个例子。03李嘉诚旗下有一个名叫长江实业的地产公司。年成立，原先是卖塑料制品。后来经营房地产和物业，有了起色。年，长江实业上市，赶上了牛市。李嘉诚趁此机会，进行了五次增发，圈了一大笔钱。年，经济下滑，李嘉诚买了大量土地和物业。年，因为前期的买买买，一共兑现了14亿净利润。而此时，香港经济新一轮上升，李嘉诚又开始巨额增发，募集资金，重新循环。如此循环几轮，李家的财富水涨船高，远远比媒体公布的要深藏不露。上世纪末，李嘉诚儿子李泽钜被世纪大盗张子强绑架，张开口就是20亿。李嘉诚当场拿出10亿现金，实力不菲。当然，楼市繁荣的背后，是有一个前提的，那就是必须有个超级大牛市。如果香港和日本一样，进入失去的二十年，经济增长趋于停滞。那么房地产商就玩不起了。大家都不买房，地产商盖了新房子，发现卖不出去，完蛋。所以宏观分析师任泽平同志，总结了那句经典名言：楼市要牛，长期看人口，中期看土地，短期看金融。长期看人口，指人口结构。你可以看看，各个地区永远都是婴儿潮和房价潮是挂钩。中期看土地，指土地供需。政府批准地，开发商就能拿到地，那么能开发的楼盘就多了，房价就下跌。短期看政策，指金融政策。比如降息，房贷利率下调，或者是降低首付比例，大家就会去贷款买，房价就能上涨。当然，还有其他因素，这三个因素是最关键。此外，香港，当年实行了一个政策：偷渡人口，依据一定条件，可以成为合法移民。长期来看，带动了香港楼市的繁荣。04说完香港，说说大陆。大陆的房价是魔幻的，影响因素太多。从年开启房改，23年过去了，大陆的房地产市场也走了一波超级牛市。最主要还是和80零年代婴儿潮、农村人口城市化有关。而且中国是一个喜欢生肖的国家，比如我的家乡绍兴，长辈坚信羊年生的女孩，是不好的。这我点觉得很奇怪，有几年，比如猪年，大家会一蜂窝生小孩。这造成了人口很不均衡，也是中国的国情。而中国的房价，08年因为金融危机出了点小危机，中途15年左右出现一波高潮。目前，中国楼市的未来也很明显，房住不炒，政策导向很明显。除了少数一线城市和强二线城市之外，房市的投资性价比已经不高。未来长江三角洲、珠江三角洲以及北京雄安津京冀地区会涌现一些超级大都市，人口会高度集中。当然，我说的是投资属性。有段时间，鹤岗的房子不是上了热搜。一套房子，便宜点，四五万就可以到手。很多城市的经济开始下滑，开始留不住年轻人，房价自然也就跌了。那房子有必要买吗？有，如果目前手头没有房子，我个人觉得一定要买。虽然很多人都自嘲：买啥房子，租房不香吗？但是从经济学角度来看，第一套按揭，一般首付是20%-30%，相当于四倍杠杆。对于很多人来说，这个杠杆其实很不错。年轻人面对自己的第一套房，只需要考虑能不能买得起，而不是买不买。你买的房子，不要考虑涨跌，房子涨与不涨，和你没啥关系。你难道还想卖了，睡大街吗？对于很多人来说，有房子才有家。所有劝年轻人不要买房子的，未来可以租房子的公知。在我看来，要么坏，要么蠢，要么站着说话不腰疼。这就和我们买保险一样，都是风险兜底。发不发生，买不买，都是你手中的一个选择按钮。什么叫有选择权，你可以选择去睡大街，而不是说一开始就只能睡大街。房子跌和涨，重要吗？未来几年，你活的好不好，很重要。人口老龄化，你又不是不知。最后，推荐一部记录片《隐姓亿万富翁》，值得一看。1、关于行业，您可以了解：我的身份定位——代理人vs经纪人2、关于我，您也可以了解：我的转型之路——疫情的一场意外我的经历看法——外婆出院了+爱情上保险3、关于明亚，您还可以了解：吸引我的发展——始航、破浪、远行吸引我的价值——终「一业」之成

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