小苏在香港大型上市物业交易公司任职“营运总监”多年，现时任职的公司也是的会员之一。

除了作为朋友们，客户们的资深物业经纪，小苏常为朋友客户们解答他们在香港以及海外置业时遇到的问题。

最近，最火热的政坛新闻就是“香港律政司长僭建”的新闻，抛开政治，我们来了解一下，如果在香港购买的物业有“僭建”，应该如何处理？

（图片来源：香港明报）

僭建，是香港对违章建筑的称呼，是违例建筑工程的俗称。

违章建筑是未获审批而私自改变建筑，例如加盖附加楼层、更动承重墙或加挖地下室等。违章建筑有违相关建筑物法例，也可能危害原先建筑的力学平衡，形成危楼。

（图片来源：香港东网)

常见的僭建行为：

1·加装花笼（防盗网），甚至把整个露台封顶；

2·加建天台屋，伸缩檐蓬等加建物；

3·加设泳池，加建地牢；

4·加大阳台，阳台外推，或把外墙改为落地玻璃；

5·把原来内部结构拆掉，或搬建于物业别处；

6·把两个相邻单位打通，自行建为相连单位；

7·在官地上，公地私用或越权建车房、货仓、别墅等；

8.加建冷气机托架；

9·将开放空间（私有公共空间）改为作内部或个人使用。

负责监管的政府部门：

香港政府的负责监管香港的违章建筑。

香港尺土寸金，僭建屡禁不止。

屋宇署虽有作定期巡查，但全港僭建的数目庞大，署方倾向优先处理危险性较高的僭建物，例如招牌等。

屋宇署的数据显示，署方于年向现存楼宇的僭建物发出12,张清拆令，涉及约2.6万个违例构筑物。

僭建行为的法律责任：

当被屋宇署发现有僭建物后，屋宇署会向业主发出“清拆令”。

1.如涉事者主动认错、尽快拆除违建物，屋宇署一般不会有更严厉的后续行动。

2.如业主不遵从命令，屋宇署便会指示政府承建商代为清拆后，还会进一步查看是否涉及其它违法行为。

3.屋宇署指示政府承建商代为清拆，并其后向业主悉数追讨工程费用，另加监督费及附加费。

4.不遵从法定命令属刑事罪行，最高刑罚为监禁1年及罚款港币,元。

5.如违法情况持续，会被另处罚款每天港币20,元。

6.有关命令亦会在土地注册处记录在案，俗称被「钉契」。

7.物业如有按揭，有关的银行，财务机构会获知会。

（图片来源：网易新闻--年清拆候任特首梁振英大宅）

僭建行为的后果：

僭建除了会引致承担一定的法律责任，还会引致其它麻烦的后果。

1.影响买卖的承造按揭和出售价格

物业经过改动，亦会令物业的业权良好性受损，于出售时会影响新买家能否可以顺利得到银行和财务机构，从而影响物业出售的价格。

2.增加各种危险

僭建会为物业本身或其他第三者带来危险，亦可能违反建筑物条例、大厦公契、地契、消防条例或城市规划的规定而要被取缔。

买卖物业时如何注意僭建的问题？

香港楼市交易投资畅旺，新楼盘的销售有着重重审批，所以是不会出现刻意的僭建的。

需要小心是交易投资当中大部分：二手住宅物业买卖。

在选购二手物业时，遭遇的违建怎么办？

香港的法律规定，即使僭建物是上一手业主遗留，现时持有物业的住户仍须负上相应的法律责任，无可推卸。

购买物业前，需要小心行事：

香港的备存的土地登记册纪录有关该物业的所有交易，包括注册业主名字和该物业是否已注册，物业是否有违例建筑等资料。

1.小心查册，求证清楚

要确认物业内是否有违例建筑，可在政府查阅土地纪录。

（图片来源：香港土地注册处网站）

在物业买卖的过程当中，地产代理可以代你进行土地查册，而且可以让你知道，物业中有哪些更改是不合法，又或是需要先得到屋宇署批准。因此，你在签订买卖合约前需要向物业代理经纪细心查询物业内有哪些建筑不合乎法例。

任何租客或买家若在知情的情况下与业主签订合约，而该物业本来又有未解决的法令，均需承担相关的法律责任。

如果发现单位有僭建，尤其在查册清楚可见，情况严重的，例如天台、平台有整间石屎、砖头建成的僭建天台屋、平台屋，又或者一些违规的劏房等，很多银行都不愿意借出按揭，更不要说借高成数按揭了。所以买房时必须要小心看清楚。

2.与原业主商讨清楚责任与要求

如果真的有僭建，买家就要与原业主商讨清楚：

还原的责任，解除清拆令的责任，最后才进行物业的交易。

如买卖双方都同意保持原样交易，那么需要保障的任何一方，都可在买卖条款内加入对于僭建物附加的相应条款，对法律责任厘订清楚。

一般来说，总是卖方在转售时要求新买家确认知悉建筑物所有改动，这一举动，被俗称”防避踢契”的风险。

新闻中的律政司长郑若骅的「僭建门」风波愈闹愈大，她购买物业时，所签的买卖协议就有“防避踢契”条款，条款里列明「买方接受及同意物业现状，不得藉此拒绝交易」。

购买物业后若想纠正或修改：

（图片来源：香港屋宇署）

1.向专业人士寻求帮助求证

购买物业后，如果怀疑购入的物业曾作改动，可于聘请专业测量师查看或到屋宇署索查物业的图则(或更新图则)作对照。

如发现有僭建，需要恢复原样。

2.申请开展工程

无论拆除僭建，还是想合法安全地装修改动原有的结构，最正规方法是于施工前，找合资格人仕确定是否需要先行申请开展工程。

在『小型工程监管制度』之下，有些小型工程，获注册专门承建商可毋需事先获得屋宇署批准图则和书面同意便可展开工程，

3.查找专业人士名册

注册承建商名单及认可人仕或注册结构工程师资料，都可在屋宇署或各区政务处免费查阅。

物业的买卖，是投资的重要组成环节。

优质的物业是资产的保值与升值的组成。

小苏在香港上市物业代理公司任职“营运总监”多年，对香港与全球的房地产物业买卖有丰富的经验。

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