最近一线城市的房价实在是太疯狂了，但是在金少看来，这种疯狂不是繁荣而是一种恐慌！大家都在猜测楼市的各种可能性，金少今天就通过日本、香港、美国楼市崩盘的原因，来对比当下中国楼市将面临的可能性。

我们先来看看日本、香港、美国楼市崩盘的原因

91年日本房地产崩盘的原因：

1、利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。

年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。

日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。

2、盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。

在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最

佳贷款项目，来者不拒有求必应。年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。

尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。

3、投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。

当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去，从楼市中赚钱投资到股市中去。无论从那一个市场赚钱都十分容易，很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。股市楼市比翼双飞，同创一个又一个“高度”。

到年日本GDP增长16%，土地市值和股票市值分别增长81%和%。年底日经指数达到历史最高点近点，房地产价格也同创历史最高。这段时间里，房价日长夜大，数月甚至数天价格又上涨了。人们千方百计从各个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人辞去工作专职炒楼。人们用证券或者房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。银行则认为房地产价格继续上涨，由此作抵押没有风险，所以大胆放款，造成大量重复抵押和贷款，监督管理形同虚设，资金链无限拉长，杠杆作用无限扩大。

日本大公司也不甘寂寞，在炒楼中扮演着重要角色，利用关系进行土地倒买倒卖，数量极大倒手率又极高，每倒一次价格就飙升一次。在此过程中政府很少的应对政策也严重滞后。大公司倒卖土地的情况一直持续到年政府增收94%重税后才被迫停止。

泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。

97年香港房地产崩盘的原因：

1、土地资源稀缺+政策管控，造成大量资金投机房地产。

分析一个地地方的高房价，就不得不提一下，是什么因素推动的房价泡沫的增大。对于香港，毋庸置疑，因为土地资源稀缺，使得土地和物业一直发挥着不可替代的投资和保值工具作用。然而，在某种意义上，当时的政策因素也成为香港房产泡沫扩大的重要推手。

90年代以来，港府减少土地供应数量，加之回归因素的刺激，真实和虚假的需求推动着房地产价格“发飙”狂升。小户“炒”一把“楼花”几万元甚至几十万的进账是平常事，而商家则纷纷向银行贷款投标地皮。从年到年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。

2、经济结构不均衡，对房地产依赖过重。

为保持与东南亚对手的竞争力，香港在过去二十年间把制造业逐步转移至低成本的内地，本土制造业在香港GDP中的比重已不足8%，香港成为了一个第三产业占绝对比重的服务型城市经济体。这也造成了市场上资金投放的渠道减少，大量的资金涌向更容易赚钱的股市和楼市。

香港的经济增长对房地产业的依赖程度很大。而房地产业本身的技术含量较低，很容易成为投机的温床。投机提高了房地产的价格，进而增加了生产性和服务性企业的运营成本。既然投资一般行业无利可图，而进军房地产、金融业又缺乏实力，因此，炒楼和炒股成为中产阶级的投资首选也就不足为奇了。

3、联系汇率制，使港人对本币的持币和储蓄的愿望降低。

作为一个经济自由体，香港自年以来就实行的联系汇率制度，事实上也间接导致了房地产市场的泡沫成分过多。在实行联系汇率制度下，香港被动追随美国利率。但90年代香港的通货膨胀率却远远高于美国的通胀率，使得香港的实际利率很低甚至为负。

从～年，香港的实际利率一直在零附近波动，并且大部分时间为负，最低达到过-4%。从消费决策角度看，低利率使得人们对于本币的持币和储蓄的愿望大大降低，因此，投资房地产和股票成为了一个投资的热点。从这个角度说，联系汇率制度间接增加了房地产市场的需求，大量以投机为主的资金进入房地产市场，使得房地产市场中泡沫高涨。

4、97年东南亚金融危机，成为压倒香港的”最后一根稻草“。

如果说，香港的金融危机、楼市崩盘是索罗斯一手造成的，那你完全搞错了，因为那只是表面现象，索罗斯只是抓住了东南亚地区经济发展的”漏洞“。伴随着金融危机的爆发，大量资金流出香港，股市与楼市的流动性被严重破坏。房价断崖式暴跌也是在所难免。

香港的供楼负担水平早在年金融海啸之前已经很高了，在年、年的时候是90%，年跌到70%，然后年又上来了，在金融海啸之前最高达到%，都成了负资产了，这太可怕了，因为这是崩盘的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%、%，都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费？老百姓没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑，这种状况持续下来，香港楼市怎么可能不崩盘？索罗斯的狙击不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。

08年次贷危机，美国房地产跌入低谷

1、美国长期宽松的货币政策。

为了应对年前后的网络经济泡沫破灭，年1月至年6月，美联储连续13次下调联邦基金利率，该利率从6.5%降至1%的历史最低水平，而且在1%的水平停留了一年之久。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产，银行过多发放贷款，这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。而且美联储的货币政策还“诱使”市场形成一种预期：只要市场低迷，政府一定会救市，因而整个华尔街弥漫着投机气息。然而，当货币政策连续收紧时，贷款违约率逐渐提高，房地产泡沫开始破灭。

2、金融衍生品MBS的“滥用”。

MBS（按揭抵押债券，MortgagBackdScuritis，是最早的资产证券化品种。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。）

“两房”通过购买商业银行和房贷公司流动性差的贷款，通过资产证券化将其转换成债券在市场上发售，吸引投资银行等金融机构来购买，而投资银行利用金融工程技术，再将其进行分割、打包、组合并出售。在这个过程中，最初一元钱的贷款可以被放大为几元、甚至十几元的金融衍生产品，从而加长了金融交易的链条，最终以至于没有人再去关心这些金融产品真正的基础价值，这就进一步助长了短期投机行为的发生。

看了上面的例子，房地产崩盘的共性可以简单总结为：

货币政策长期宽松，且市场资金没有流入实体经济，资本市场投机过重。

大众对楼市前景过度乐观，金融杠杆种类不断增加，配资资金不断增大。

做空势力提前布局，把握时机，一击致命，大量资本外流，导致区域流动性危机。

而分析当前的中国楼市，大家也可以从这几点入手来感受一下：

1、货币政策层面：

随着“去库存”的政策开始实施，今年2月26日G20上周小川行长释放出来宽松货币政策的信号，随后，2月29日第一次降准开启了货币宽松的大门。

2、大众心理层面：

和日本、香港类似，我们都相信大城市聚集着最优势的资源，人口流动量不断增加，土地资源日渐减少，大家对于资源稀少的恐慌，推动了新一轮的上涨。

3、外汇储备层面：

如果汇率和外储稳定，完全可以毫无忌惮的放水，也就是不断压低利率和存准，刺激房地产投机。

当然这样的刺激也是不可持续的，零首付就是极限了，利率的水平已经是历史最低，降幅也有限。网上看到消息，现在一些一、二线城市，中介垫资，有些炒房的基本上就是零首付了。

敢不敢继续刺激呢？这全看外储的情况了。如果外储稳定，可能继续加码刺激，来稳定地产，但如果延续外流的态势，只能收缩货币政策，没有选择，汇率的影响远超地产。

看看外储流失的状况。相信几个月后就能见分晓，继续放水刺激，还是不得不收缩。

4、金融衍生品层面：

面对新的楼市风口，好多房屋中介看到了其中巨大的利润点，他们打起了“首付贷”的主意，首付贷款可能会进一步加重杠杆的比重。但是相对于美国的MBS，中国的住房抵押贷款证券化的程度还处于一个起步阶段，相比于中国大量的银行存款比例，杠杆的程度并不算高。所以，从杠杆的使用程度上看，楼市“危机”还没有到来。

面对当前楼市的火热，有房子的在开心，刚买到房子的在庆幸，观望的在焦急，买不起房子的在诅咒。。。

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