说明：本文为路财主N昨日文章的修改版。

相比那些罪恶的资本主义国家，祖国的房地产市场有4项最重要的基本原则：

1）房子最多只有70年产权；

2）政府严控土地数量，实施土地拍卖制度；

3）房子不按使用面积算，要把公摊面积算进去；

4）拿到土地，房子刚开始盖，就可以开卖——这叫预售制度。

你可能不知道，70年产权、土地拍卖、公摊面积和预售制度，这四项“先进”而又“创新”的房地产市场理论，全部来源于香港。

首先，来看70年产权和土地拍卖制度是怎么来的？

话说年《南京条约》签订后，香港岛被永久割让给英国，英国外交大臣帕默斯顿一看，说这香港是“连一座像样房子都没有的荒芜礁石”——像这样的块地儿，没人想着永久拥有，那就只能选择把土地租给商户使用，然后所有港口过境客商免税（所谓“自由港”），来吧来吧，这里不抽血，大家有钱一起赚啦！

最开始，港英政府借鉴英国国内的做法，将土地以年、99年和75年的期限租给商户。不过，鉴于香港最大面积的地块——新界，是年英国以99年的租约向大清政府租的，港英政府本身只有99年的使用权限……

后来，港英政府就将土地租期，统一改为75年——大约是一代人从出生到死去的时间。

问题是，如果某个地块儿，很多人都想租，那怎么办呢？

当然是拍卖咯！

就这样，香港政府控制卖地面积拍卖地块、开发商竞价买地、全民承担高房价，形成了香港的房地产经济模式——当然，因为香港本身以免税港著称，政府其他收入来源很少，所以，港英政府获得土地收益后提供各种公共服务，也算是香港的殖民地特色。

改革开放之后，深圳设特区，特区要发展，但是，没钱怎么发展特区？

香港的房地产大亨霍英东给深圳领导出主意说：你们脚下的土地就是钱啊！

一语惊醒梦中人，深圳政府马上派代表团跨过深圳河，考察香港是怎么做的——时任房地产管理公司高级合伙人的年仅30岁出头的梁振英，用了三天时间陪同深圳考察团，并详细讲解香港的土地拍卖制度。

深圳领导看到港英政府“限期出售使用权”的模式，顿时恍然大悟，于是上报中央——为什么要上报中央，因为当时中国《宪法》规定，土地不能买卖转让。

不过，特区特区，在中国什么叫“特”？

当然是别人都不能干但就你能干才叫特区。

经过中央的批准，年12月1日，深圳市举行首次土地拍卖会，拍卖一块平方米的工业土地，使用年限50年，这打响了新中国土地资本化的第一枪。

拍卖会之后几个月，宪法就加了一句“土地使用权可以依照法律的规定转让”，所谓的“法”，就是为特殊的人、特殊的事件、特殊的要求所准备的嘛！

作为殖民地人民，香港人的平均寿命比较长，所以就设置为75年；我们生活在最先进的社会主义国家，人民寿命当然会短一些，所以设置成70年就行了。

年，中国实施分税制改革，确定了地方政府权小钱少事多责任大的角色，但中央政府也很慷慨，给地方政府留下“卖地”这个选项——能不能用好这一财源，全看你们的哦！

同样是在年，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，声称建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配——这为房地产市场的全面爆发和地方政府通过土地拍卖挣钱定下了基调。

从此之后，几乎所有地方政府都开始热烈追捧土地财政，征地、卖地成了地方政府最积极的行为，为了经济发展、为了吸引投资乃至为了升官发财，中国的大小城市，全部都开始拥抱香港土地模式。

再来看公摊面积是怎么来的？

截止到新中国成立前后，当时的港英政府卖地，只承认一个买家，也只向这个业主收地价和地税，所以要是买卖楼宇，都是以整幢为单位的，称之为“一个Number”。

当时的每幢楼宇，售价约二三十万元，最便宜的也要10万元左右，注意，这可是按照银元计价的。

这么高的门槛，绝大多数普通人只能望楼兴叹。

一个叫做吴多泰的商人灵机一动，想出一个“分层出售”的办法，把每幢楼的楼宇契约分开，每层楼的业主都有自己的业权，吴多泰解释说：“若四层楼者各业主各占1/4地权，五层楼者则各业主占1/5地权，另做一份屋契说明各业主之权益就可以”。

因为大大降低了置业门槛，吴多泰盖下的楼宇很快就销售一空——但也出现一个问题，分层出售的时候，当然会涉及诸如楼梯、过道之类的公共空间，这些“公摊部分”必须计算进使用面积里，从此有了“公摊面积”这一说法。

公摊面积本来是购买整层楼面才会涉及的问题，但我们的房地产市场在借鉴香港的时候，为了更高层次的实现社会主义传统以来的质次价高、明多实少，就强行将公摊面积算入每家每户——明明给你了70平米的房子，却声称给了你平米——这种无异于抢劫的强盗说辞，却因其有利于掌握财富的房地产商和掌握权力的地方政府，很快就被推行到全国（除重庆）……

最后要说的，就是这个房地产预售制度了。

想当年，吴多泰分层出售的卖楼方法让香港的房地产商霍英东深为折服，但他并不仅仅满足于此，用他的话来说：

“我觉得光是分层出售，不能活跃楼市，吸引不了广大市民买楼，因为能够一下子拿出一大笔钱出来买楼的人毕竟不多。能不能想个新方法，让普通的市民也能买楼做业主？”

“另外，有没有办法让我们投资不多，就能有高的回报？我想了一个方法，不知行不行？在新楼正式动工兴建前，我们公司先收取买家的一部分订金，余款分期支付，像交租那样，到新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的物业，做业主。”

律师也认为，这是好主意，于是把这个想法完善之后开始实施：

四方街还没动土，我就在售楼说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法，第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。

香港人把正在兴建中或还没有动工兴建的楼宇，形象地喻为“楼花”，霍英东所说的预售，就是所谓的“卖楼花”。

“卖楼花”是香港地产行业经营的一次革命性突破，对买家来说，此方法减轻他们一次性支付所有楼款的压力，许许多多的市民也能介入房地产买卖市场，普通人可以预购新楼的单元，等到楼宇建成时补足余款，就可拥有自己的房产。

当然，时至今日，分期付款预售已经演变成为全球地产行业通用的经营手法，但霍英东的立信公司则是最早推行这一方法的公司。

嗯，不用说你也知道，因为大陆居民一开始的收入更低，年出台《房地产管理法》，其中特意强调“商品房预售制度”——这就是“卖楼花”在内地的变形。

问题在于，经过进化，房产预售制度早已演变为房地产商空手套白狼的把戏。

一栋高层建筑，从拿地到完工一般需要两年时间，地产大亨们在“卖楼花”模式下，香港只要项目立项就能对外开售，内地则要求建设1/3层左右时即可对外预售（周期在半年左右），相当于地产大亨们在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，然后1年半之后才交房给购房者。

某种程度上说，这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。

媒体曾经报道过中国最大的房地产商之一的碧桂圆房产开发的高周转率：

拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正，碧桂园的速度领跑行业，但碧桂园的董事局主席杨国强却要求，将从土地摘牌到开盘平均5.2个月的速度，提升到5个月以内，部分项目甚至要在3个月以内……

购房者付了定金，银行给了贷款，开发商轻轻松松拿到现款，同时还能以既有资金再度放大银行贷款，然后进行下一轮开发——就这样，有了房产预售制度，房产商可以提前2年锁定购房者，然后，以不到3成的自有资金，撬动几十亿的开发项目，然后继续开发……

房产商倒是将资本和利润锁定了，但价格风险却转嫁给购房者和银行——最近这10年来，每次遇到房价下跌的小周期，都不断出现前期购房者大闹售楼部的新闻（必须说明，我非常鄙视这种行为），更有无数交付使用的房产存在严重质量问题的新闻，这都并不意外。

以上房地产市场的四项基本原则，就是香港带给大陆最深远的遗毒。

进一步的，香港房价长期位居世界第一，我们从香港学习了这么多先进经验，中国的房价，当然要向香港看齐，做到世界第一才行！

嗯，我们现在已经做到了！

不管别的地方有没有大国崛起，大城市房产价格上，我们已经绝对领先的实现了大国崛起！

崛起之后，忽然有新闻传出，说官方在考虑取消房地产预售制度……

原来，是广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。

《中国经营报》记者询问广东省房协相关人士，文件当然是真的，但人家说了，只是“征询意见稿”，而住建部房地产市场监管司有关领导也表态了：

情况并不属实！

尽管我个人举双手双脚支持取消商品房预售制度，但冷静下来，以中国目前的情况，依我个人看法，我们距离“取消商品房预售制度”还有N年的路要走。

——嗯，我觉得吧，N值大于等于10。

为什么呢？

无论中外，政府的大多数政策，其实都具有棘轮效应——

可以赋予某个群体以利益，但却不能随意取消这个群体的利益，尤其是，这个利益恰恰涉及到这个社会上有权有钱的那部分人的时候。

举个栗子——

政府决定每年补贴亿元给某个行业内的家企业，后来大家发现这个补贴很不合理，而且还容易滋生腐败，按道理应该立即取消补贴。

但在实际情况中，除非引起极大民愤，否则取消补贴常常是难上加难！

取消亿元补贴，平均每家企业损失利益高达上亿元，受损人群明确，每个个体也都损失巨大，你觉得他们会不会联合起来化大价钱和精力游说政府，避免补贴取消——与此同时，全中国的纳税人，又有几个人愿意冒着公开得罪这些企业的风险，为自己纳税的那10元钱被胡乱补贴而对政府开展公关呢？

具体到商品房预售制度的取消问题——

首先可以肯定，作为当前中国财富阶层主力的房地产商，肯定不希望取消“预售制度”，因为，这相当于彻底打掉了房地产企业用购房者的钱加杠杆的可能，而本来就是资金紧缺的房地产行业将更加受困于资金压力，房地产商的利润也会被极大程度压缩。

其次，掌握着卖地权力的地方政府也不希望“预售制度”取消，因为房地产高周转的一个好处便是提高了土地出让的效率，让地方政府可以在短时间内获得更多的卖地收入，如果将预售制度取消，一块土地好几年才能变现，开发商减缓拿地速度，土地财政将如何维持？

最后，在住房短缺时代、预售制可以提高周转速度、有效促进住房供给，为广大购房者提供购房可能，但时至今日，城市房产市场已经进入存量博弈时代，预售制对于个体的购房者可谓是有害无益——但这种伤害和资金上的掠夺，针对的是一个个的个体，他们很难形成有效的力量来维护自身的权益，既然如此，继续掠夺就是了，何必要取消预售制呢？

所以，别看新闻新闻传得煞有介事，实际上商品房预售制度的取消，利益受损的人群恰恰是中国拥有财富和权力的那个阶层，更何况这一制度已经实施很久，民众已经习惯这种利益分配——这就注定其极大概率推行不下去。

非要说个现实的例子，就说人大和政协会议上年年都有人提议的“官员财产公开”，这不都喊了几十年了，技术手段上实施也没有任何问题，而且在大多数国家也早已实施，但——

因为你懂的原因，我们就是不实行，你能怎样？

商品房预售制度为什么很难被取消？

公摊面积的说辞为什么很难被取消？

都是一样的道理！

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路财主，财经谎言揭露者，货币金融变迁史研究者，天涯网最佳金融科普作者，著有《为什么我们越来越穷》、《搞懂金融的第一本书》、《都是货币惹的祸》等，

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