一直很想说说香港楼市。首付最低可1成，这是去年我对香港楼市印象最深的政策之一。

持续近半年的社会活动，加上，今年新冠肺炎全球肆虐，美股10天内连续4次向下熔断，都令买家将怀疑的目光聚焦在香港楼市。

年，是香港怅然若失的一年。失去的是成交、是涨幅，是供应量，更是对未来房价走势的信心。

从克尔瑞发布的《年中国房地产总结与展望

香港篇》我们看到贷款政策放松，但供应量却未能及时补位，落成时间推后，本地购房需求被激发释放…撕扯的力量，让香港楼市显得扑朔迷离。

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政策方面，按揭比例放宽，一定量地盘活了下半年楼市。年10月16日，行政长官林郑月娥在立法会发表任期内的第三份《施政报告》。报告中涉及土地及房屋政策的重点有4个。影响最广泛的，莫非是年新增的「万元以下首次置业按揭比率放宽」，首次置业最低首付一成。另有，延续年政策的「公私营房屋新供应比例调整」的中短期支援方案，努力做到“居者有其屋”。（公私营房屋供应比例由六比四调整至七比三）「明日大屿」，填海造地公顷，时间可能会稍久。「土地共享」，有人评论，香港“捐地”、“收地”都非好办法，“土地共享”才是好办法。面向首次置业人士按揭比率放宽，直接响应年恶化的经济数据。自年7月起，各面积房价指数已经经历了持续5个月的下跌，直到新政出台，11月份的数据才有了转机。E类豪宅（平方米或以上）受影响最为严重，连续4个月成交量不足0例。全部五类住宅（A类：40平方米以下；B类：40至69.9平方米；C：70至99.9平方米；D：至.9平方米）在年11月迎来了售价的略微上扬，体现出市场对刺激性政策的认可，投资情绪停止继续恶化。

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相应，成交走势与上诉也表现得颇为相似、从10月份开始，二手住宅成交大涨。但二手住宅全年成交量较年同样处于相对低位，年度同比下降8%，总体成交量创下年新低。这反映出市场观望气氛浓厚。

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均价方面，毋庸置疑，跌幅清晰可见。跌幅的区间主要集中于70-.9平方米的首改盘，69平方米以下的刚需盘则房价相对坚挺，未受近期市场情绪的明显影响。

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投资回报预期，显著下降。由年1月至11月各类型房屋平均租金可以看出，随着社会治安在从7月开始恶化，租房人口开始撤离香港，导致平均房租出现整体下滑趋势。

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与宏观环境形势对比，供应量显著缩窄。截至年11月，全年各类住宅用房落成量仅伙，仅仅为差饷物业估价署发布的全年落成目标的63.3%。年落成量较年同期的伙显著减少17.7%，同时比全年目标伙更有伙的差距。政府发布的住宅落成量预测也落空，截至9月只有10个单位落成，仅为差饷物业估价署预估的一半。为何落成量锐减？主要原因是社会运营导致的工程延误，但本质，还是在于楼市动能不足，开发投资热度趋于下降…

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另外，开发商在楼盘预售的申请方面也渐趋消极，至年10月底只有个单位正在等待批核预售申请，仅为上一年9月底个单位的一半。其中，8月更是零申请。预期00年可能取得预售的私楼单位数目将大大减少。供应的紧缩，就一定意味着触发牛市吗？从年香港的楼市来看，并未。对投资环境的看空，根本就没能拉回局面。

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空置房总数迎来高点。截至年9月预计为，较年上浮伙。而且年因为社会运动而延期的施工项目有望在00年恢复进度，把年的部分落成量推到00年，在00年投资环境向好的时候增大供应。不可估量疫情的影响，据香港的朋友反映，目前香港的疫情状况远远差于对岸的深圳，homework还在进行中…供应是否将在00年及时补位，还有待商榷。

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土地供应趋向长效机制.中短期来看，情况不容乐观。年土地供应大幅下滑，不及年至年的普遍水平，反映出政府对未来3-5年私人住宅市场的冷却判断。香港楼市供应量主要依赖三大指标：上盖动工量、待批预售量和新楼入伙量。以楼盘的上盖动工量为例，年首8个月只有个单位动工，按年跌幅接近50%，这个数字下滑的影响将会在-3年后对市场产生直接影响。从长期来看，却不至于太过惨淡。主要在于政策的刺激，放宽首付比例，本地需求激发，反过来也会刺激开发商的拿地热情，加之「明日大屿」计划的保证了长远的供地潜力。

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似乎以上指标都在传达一个“惨”字，那香港的楼市还值得


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