上半年，全国各地很多城市相继爆发在建新房楼盘烂尾。在全国烂尾前50名中，昆明10%烂尾率排名第一、第二是郑州烂尾率9%、第三是福州烂尾率8。在实施五证齐全方可预售的制度后，为何还有烂尾？

有人说取消新房预售，全部改为现房销售，自然就能完全消除烂尾楼。然而开发商的新房预售模式，是跟香港学来的；为何在香港，却很少有烂尾楼呢？

一、预售资金监管不同

新房在预售时，购房者买房交的钱和银行房贷，咱们内地是在开发商名下的银行账户里；由银行进行监管。然而在香港，这部分钱是在第三方名下的账户里，这个第三方就是---律师行。

如果开发商想要提取预售资金，就必须由律师行确认并进行转款。

两者的区别：一个是在自己名下账户，由银行监管。然而开发商又是各银行的关键客户，想要钻漏洞，成功概率就比较大。

另一个是在具有公信力的第三方账户，同时监管业务的收入对律师行而言很低；且违规记录很容易被追查到，一旦违规，将面临被终身取缔从业资质的风险。不同的模式，不同的违规代价，可钻漏洞的概率也不同。

二、预售资金的使用模式

在香港，开发商在交房前，是可以使用购房者所支付的购房款，用于进行楼盘的建设施工。但需要满足以下一个条件：

1-必须提交申请，由住房管理部门审批通过。

2-负责监管资金的律师行，再次进行真伪的核实。

3-先采购建材和施工，再拿着已经完工部分的证明材料，找律师行申请付钱。

4-律师行会把钱，直接转给各种材料的供应商、施工单位，而不是转给开发商。

在这种资金使用模式下，是很难出现作弊行为的。因为材料供应商和施工队，为了获得自己的合法利益，极少会傻到拿自己的钱去作弊。然而在咱们内地，却经常出现供应商和施工队被拖欠。

同时，干完多少、用了多少、后给多少钱的模式，也可以极大限度杜绝“放款计算失误”，导致资金被超额套取走。

三、预售资金使用的分级

住房管理部门和律师行，在对开发商提出的资金使用申请，一般都会进行分级：

1-最高级的是楼盘建设需要，比如材料费和人工费等。

2-在上一条的资金得到保障后，才会允许提取的资金用于偿还银行的抵押款。（所建设开发楼盘的土地，抵押给了银行）

3-最后有结余的钱，才能被用于开发新的楼盘或其他经营所需。

四、购房者的付款方式

在香港买房，可以选择以下几种方式付款：

1-全款一次性付清

2-一次性付清首付款，紧跟着就去办理银行的按揭贷款，并开始偿还房贷。

3-跟随楼盘的建设进度，每隔几个月付一次首付款，也就是分期付款。

4-在楼盘完全建设完成，交房前，再去申请银行的按揭贷款。

五、防止烂尾楼的保护机制

1-开发商在参与竞拍获得土地后，必须一次性缴纳完土地出让金。

2-楼盘所占用的土地，必须有银行的建筑抵押贷款或银行的承诺书，开发商才能获得预售证。

3-如果烂尾，抵押放款的银行负责承担继续建设和交楼责任。

4-律师行归属律师公会，并缴纳和购买相关保险金；如果因为律师的作弊或失误导致购房者损失，律师公会使用保险对购房者进行赔付。

5-按照购房合同中的交房日期，如果到期后未交房，购房者可在交房到期的28天内，办理退房退款；开发商必须退还购房款和产生的利息。（第一次退出机会）

6-按照预定的交房日期，如果超过了6个月，还没交房；购房者依然可以退房和退款。（第二次退出机会）

7-相关部门会不定期的进行巡检，如果发现中途资金不足或会产生延期交房，那么开发商已经取得的预售证就会被收回，也就不能再继续销售了；以防止危害扩散，出现新的受害者。

总结：以上就是香港的烂尾楼防控办法，让无利益相关的中立方进行监管，加上预售资金的使用制度。同时用规定了银行在烂尾楼中的责任和角色，并且制定了保护购房者的退出机会。综合来看，香港的房地产行业，在新房销售上，制度确实更加的完整。

即便和内地的人口基数等环境不同，但给予购房者的退出机会，是非常棒的。期待咱们内地的房地产行业，也能够持续优化，规范管理，保护购房者的合法权益；让不法之徒无漏洞可钻。

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