相信有留意香港房地产业的投资者都知道，香港东九龙的住宅发展出现了一个「新地王」—内房海航集团。海航在去年两度以「惊天价」投得启德区内地皮，合计涉资约亿元。每方呎地价达一万三千元，相当于每尺楼面地价1.36万元，高出市场估值上限逾两成，亦打破其集团早前在邻地创下的1.35万元纪录。当大家还未在惊叹中平复过来，这个银弹充裕的中资财团又再以55亿港元投得区内的三块地皮，进一步确立区内「大地主」的地位。

究竟是什么原因令中资财团那么积极的在香港投资房产？这又会怎样影响「面粉」价与「面包」价？海辰就找到了一段电视节目简单向各位讲解一下。

从片段中可以看到，近年中资积极参与香港住宅地招标，不论是入标或中标的比例都大幅上升。事实上，以近两个财政年度计，具中资背景的发展商共斥亿元投得11幅住宅官地。内房来港买地出手阔绰，地皮天价成交频现，连带嘉华主席吕志和早前都直言，港资财团根本无法在投地上与中资企业竞争。

进军香港地产除有助提升内房的国际形象及品牌外，对其资产亦当然有实质好处—分散人民币资产风险。假设一年后港币换算人民币升值10%，以海航集团为例，其在港投资约共亿港元买地，即使不计算其他计利润，海航所拥有的地皮资产值亦会上升到亿港元；这对以人民币结算资产的公司来说是十分有利的。人民币持续贬值，加上内地房产市场限制日渐增加，令内房企业纷开始把资金由内地转移开去，导致它们频涌来港买地。

另一方面，一众财团争相竞投启德地皮亦是反映区内前景极为被看好的指标。就如片段提及：香港房地产市场愈趋两极化，邻近市区的房价远抛离偏远地区，连带中心地带的地皮投标价上升。启德地皮原为兵家必争之地，加上区内新盘启德1号于近月热销，更有单位以每呎售价3万元售出，创出项目两期的呎价新高纪录；证明香港住宅房「有价有市」，促使财团在出价时更具信心。

那会对香港住宅楼价有什么影响？

连续有三幅启德地皮以每方呎楼面地价高逾1.3万元成交，令有意投得启德用地的发展商亦唯有提高入标价投地，估计未来启德用地每方呎楼面地价至少逾万元。内地资金托起地价，这不单是由于竞争的增加，亦是战略上的进取。因为内房在港的土地储备暂时仍未及上新鸿基、信和、恒隆等的本地发展商，为了长远进军香港市场，内房抱着志在必得的心态愿意以进取的出价竞投得心仪土地。

当然，这亦有赖中资本身的强厚资金实力才能大手投地。内地发展商的财力是本地发展商无法跟随的，故现时根本无法与内地财团竞争，相信在短期内将有更多的土地由内房中标。

海航以每方呎楼面地价约1.35万元的中标价投得启德区内住宅用地，较区内对上一幅最贵地皮纪录贵超过一倍，其「面粉」价更贴近同区启德1号首批平均折实实呎14,元的「面包」价。估值顾问表示，分析目前区内住宅用地的中标价及预料项目每方呎建筑成本约四千元；海航集团若要取得合理的利润，估计日后每方呎售价逾二万三千元；因应现时同区新盘，每方呎售价约一万七千元，可预料区内住宅售价将有大幅度的攀升。

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