上期子乐跟大家分享了明星投资房产的故事，这些都是基于个人所见所闻与投资理念上的分享，接下来将会给大家带来更有具体实操性的干货。今期子乐专门邀请了其多年好友，某国际地产中介大行的部门负责人兼董事BillChan先生，为大家分析一下香港工业地产发展的历史及机遇。

笔者今期专门邀请了在香港及国内房地产投资行业同样有丰富经验的BillChan先生参与，以其作为某美国纳斯达克及多伦多上市公司负责香港工业房地产业务掌门人的角度，为大家介绍香港现正火爆的工业房地产投资，下述是其分享:

文

BillChan

早期刚需

香港工业厂房的趋势与香港经济发展息息相关。自60年代始,香港工业发展飞快，一般工厂大厦主要用作工业生产和储仓为主，配合70-80年代来自国内的新移民陆续涌入，为香港工业生产提供大量廉价劳动力，经济更一跃成为亚洲四小龙之一。随着工资不断上升，很多工厂面临生产成本高、竞争力下降等问题，急需寻求生存空间。适逢中国大陆在邓小平先生的领导下，开展经济改革方案，在福建、潮汕、广东沿海等城市设立经济特区，配合优惠条件积极招商引资，结果吸引许多本港厂家从80年代至年期间，分批把生产缐搬上国内，造成香港大量工业厂房及货仓的空置持续上涨，工业厂房价格一直持续往下调整至谷底。

中兴时期

踏入年后，香港工业厂房空置率已经达到12%，香港政府眼见空置量愈渐严重，为了更有效运用土地，政府尝试在部分工厂集中地区，更改土地使用规定，容许厂房拥有者在补地价或缴付容忍费情况下作非工业生产或货仓用途。结果此政策吸引部分发展商开始进行收购全幢旧厂房，把它改造成商业办公楼、住宅或是酒店，工业厂房价格陆续从谷底回升,单从年至年期间，纯粹工业厂房价格爆升八倍，跑赢同时期住宅、商铺、办公楼的三至四倍涨幅。

香港工业物业价格走势

新活化政策带来之机遇

进入年中，香港政府更推出工业厂房活化政策，容许工业厂房楼龄15年以上的单一物业拥有者，可以向政府申请活化，成功批淮后再也不用补地价，可合法改变物业用途为非工业用途，包括零售、餐饮、教育培训和办公楼用途，从而更有效释放工业厂房使用潜力。活化政策推行6年，去年年4月截止申请，有超过二百宗申请，目前有83宗成功批出。结果工厂价格又累积升幅达二倍，期间租金受工厂价格带动，亦上升近七成。

特别豁免的全栋工厦每月活化申请

备注：工厦活化于年第二季推出，已于年3月截止申请

在年10月为止，整体工业厂房买卖超活跃。成交量和成交金额巳经超越年整年数字。造成上述的原因主要是投资工厂物业买卖门槛低，租赁市场活跃，加上部分工厂大厦单位，可以购置后分拆小单位出租和出售，短时间回报可以达到五成，因此近年间吸引了很多业余投资者进场投资工业厂房。

香港物业租金及价格涨幅

本周三10月11日是香港特首林鄭月娥新一届政府的首份施政报告，她一个月前巳经透露会研究开展新的活化工厂政策，我们预计受此政策刺激下，年甚至未来几年香港工厂物业依然是市场投资焦点。香港工厂物业的春天即将到来！让我们拭目而待吧！

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下期子乐将就香港工业房产的投资机遇为大家带来更深入的分析分享，请大家继续







































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